Многие считают вложение денег в недвижимость — хорошим инвестиционным инструментом.
Действительно, земля — ресурс ограниченный, население растет, а его благосостояние, из-за технического прогресса, постоянно повышается. Соответственно, должны расти и цены на недвижимость. Но многие не учитывают и обратную сторону технического прогресса, также влияющую на стоимость недвижимости.
График ниже — индекс реальных цен на недвижимость Шиллера-Кейса (недвижимость американская, но цены на неё в разных странах достаточно сильно коррелируют):
По клику — откроется более крупное изображение индекса.
Сфокусируемся, пока что, на первой половине графика. Видно, что ещё до Первой мировой войны цены имели тенденцию к снижению. Одним из объяснений этому может являться технический прогресс, снизивший транспортные расходы, что привело к резкому увеличению предложения земли. Вторым — цикл повышения процентных ставок, когда они выросли с 3 до 5%.
Резкое падение цен на недвижимость во время войны можно объяснить как самой войной, так и пандемией «испанки», от которой погибло в 5 раз больше людей, чем от самой войны. Последующему восстановлению недвижимости в стоимости помешала начавшаяся «Великая депрессия», а резкий взлёт цен во время Второй мировой войны объясняется масштабными субсидиями ветеранам на покупку недвижимости, а также всеобщей послевоенной эйфорией.
Но в итоге — цены на недвижимость просто вернулись на довоенное значение. А с 1950 года и вплоть до 1975 опять обозначили курс на снижение. Возможно, это была просто тенденция возврата к единице в реальных ценах. Возможно, из-за очередного цикла повышения ставок (но мы не берёмся однозначно утверждать это).
Ближе к концу 90-х начался бум на рынке жилья, цены выросли больше, чем в полтора раза. Соответственно, инвестиции в недвижимость выросли примерно также. Шиллер объясняет это появлением большого количества информации в прессе о различных пузырях, подогревающих ажиотаж спекулянтов. В этот раз спекулирующих уже не акциями, а деньгами в недвижимости.
Вывод
При прочих равных, цены на недвижимость всегда стремились к росту не больше, чем на уровень инфляции. И это без учёта налогов и расходов на обслуживание! Так себе инвестиция. Вклад денег на счёт в банке принесёт больше.
Но даже если за последние 20 лет с вложением денег в недвижимость что-то и поменялось в лучшую сторону, то грядущая транспортная революция (автопилотизация и сращивание личного и общественного транспорта) резко расширит зону комфортного проживания и увеличит предложение земли. Безусловно, не завтра и не послезавтра, но в горизонте 10-20 лет, думаем, это вполне вероятно. Плюс новый цикл роста ставок удорожит обслуживание ипотечных кредитов.
Автор: Рынок.