Кто томим духовной жаждой,
тот не жди любви сограждан.
Игорь Губерман.

   Если уж мы пару выпусков упоминаем ETF, то нельзя обойти вниманием такое явление, как REIT — Real Estate Investment Trust. Это тоже фонд (или траст) с низким порогом входа, предназначенный для диверсификации средств, вкладываемых в объекты недвижимости.

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счёт коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой. REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился.

§1. Суть REIT

   Основная часть доходов такого фонда идёт на выплату денег участникам. Фонды могут быть либо частными, либо публичными — тогда их акции можно свободно покупать и продавать на бирже. Областью нашего интереса являются как раз публичные REIT.

REIT бывают трёх типов:

• Долевой. Более 90% фондов таких. Фонд приобретает на деньги инвесторов недвижимость и сдаёт её в аренду. Доход фонда — арендные платежи или деньги от продажи недвижимости, если это оказалось более выгодным делом. Фонд выступает в роли управляющей компании и берёт за это свои проценты.
• Ипотечный. Фонд даёт деньги на ипотечные кредиты и зарабатывает на кредитных платежах.
• Гибридный. Занимается и арендой, и ипотекой.

   Обычно, долевые REIT специализируются на каком-то определённом виде недвижимости. Выделяют следующие типы: офисные, промышленные, розничные, отельные, жилые, лесные, медицинские, складские, инфраструктурные, диверсифицированные, специализированные.

   Основные достоинства REIT по сравнению с самостоятельной работой с недвижимостью:

• Низкий порог входа. Стоимость одного пая (акции) REIT несравнимо меньше, чем стоимость даже одного объекта недвижимости.
• Диверсификация. Фонд покупает большое количество объектов. Чтобы доходы фонда упали, должен упасть весь рынок недвижимости и аренды, на которой специализируется фонд.

   Недостаток по сравнению с индексными ETF:

• Тут нет никакого индекса, за которым можно следовать. Выбор правильных объектов недвижимости определяется управляющей компаний. Никто не застрахован от её ошибочных действий.

   Однако государство имеет довольно жёсткие правила регулирования REIT, которые защищают права пайщиков от неправомерных действий управляющих. Давайте посмотрим на некоторые требования к REIT на примере американского законодательства:

• Минимум 90% дохода фонда должно выплачиваться в виде дивидендов;
• Минимум 75% средств фонда должно быть инвестировано в недвижимость;
• Минимум 75% дохода фонда должно приходиться на арендную плату или плату по ипотечным кредитам;
• Минимальное количество акционеров должно быть не менее 100 человек;
• У пяти крупнейших акционеров фонда не может быть более 50% акций.

§2. Доходность REIT

   Можно проанализировать доходность REIT на примере рынка США.

   Есть индекс под названием «FTSE Nareit All REITs Index», представляющий собой индекс REIT, торгующихся на New York Stock Exchange, American Stock Exchange или NASDAQ, взвешенный по размеру капитализации. Вот как выглядит динамика изменения этого индекса:

   Тут можно посмотреть таблицу доходности американских REIT:

§3. Показатели для сравнения REIT

   Для сравнения REIT между собой стоит исследовать следующие показатели:

• FFO (Funds From Operations). FFO равна чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (прибавляются убытки) от продажи объектов недвижимости. Представляет собой аналог показателя денежных потоков.
• Показатель P/FFO (Price/FFO). P/FFO подобен P/E (Price/Earnings) для акций публичных компаний. При прочих равных, чем ниже этот показатель, тем более привлекателен фонд.

§4. Место REIT в инвестиционном портфеле

   С точки зрения доходности, REIT дают более высокую доходность, чем облигации. На картинке приведено сравнение дивидендной доходности REIT и доходности десятилетних долговых облигаций США:

   Однако паи REIT, всё-таки, больше похожи на акции, чем на облигации, потому что имеют более высокий уровень волатильности, чем у облигаций.

   Бумаги REIT могут занять своё место среди традиционных инструментов инвестиционного портфеля по следующим причинам:

• Хорошая дивидендная доходность. На середину прошлого года дивидендная (не полная) доходность составляла порядка 4% в долларах США по всем REIT, входящим в индекс FTSE Nareit All, в то время, как дивидендная (не полная) доходность S&P 500 на тот момент составляла примерно 2%.
• Низкая корреляция с фондовым рынком. Правда, если рассматривать длительный промежуток времени. Поэтому акции REIT можно включать в длинный инвестиционный портфель наряду с акциями и облигациями. Особенно, если очень хочется вложиться в недвижимость.
• Защита от инфляции. По-хорошему, когда инфляция растёт, то она тянет за собой вверх и арендную плату. Значит, дивиденды, выплачиваемые REIT, должны расти по мере роста инфляции.
• Ликвидность. В отличие от принадлежащего вам объекта недвижимости, акции REIT можно быстро продать по рыночной цене. В случае своей недвижимости — приходится выбирать: либо быстро, либо по рыночной цене.

§5. Российские ПИФы недвижимости

   У нас в России прямых аналогов REIT пока нет. Наиболее близкими по духу являются ЗПИФы по недвижимости. Но у них другая система регулирования и система налогообложения. Поэтому REIT имеют высокую популярность в других странах, а ПИФы недвижимости у нас пока не суперпопулярны.

   Российские ПИФы недвижимости обычно бывают двух типов:

• Структурные фонды. Это возможность для владельцев недвижимости упаковывать свои активы в виде ЗПИФ для обособления актива, разграничения рисков и отсрочки налогов на прибыль.
• Фонды недвижимости. Объектами обычно являются готовые торгово-офисные комплексы с арендаторами целиком или частями или новостройки на стадии после получения разрешения на строительство.

   Примеры российских ПИФов недвижимости:

• ВТБ;
• Сбербанк: коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, склады.

   Всего российских ПИФов сейчас около 300. Часть из них доступна для всех, другая — только для квалифицированных инвесторов. Посмотреть список российских ПИФов недвижимости можно, например, на этом сайте.

§6. Как можно инвестировать в REIT в России?

   Понятно, что квалифицированным инвесторам можно напрямую выходить на зарубежных брокеров и выбирать любые REIT, торгующиеся на зарубежных биржах. Но это влечёт за собой целый ряд «геморроев», связанных с зарубежными счетами, отчётностью и т.д.

   Однако инвестировать в зарубежные REIT уже можно и на российских биржах. Вернее, пока на одной — на Санкт-Петербургской бирже. Правда, это доступно, пока, тоже только квалифицированным инвесторам. О требованиях, которым нужно соответствовать, чтобы получить статус квалифицированного инвестора, я писал в одном из прошлых выпусков.

   Подробнее почитать о новых REIT, ставших доступными на Санкт-Петербургской бирже можно тут и тут.

   Список всех фондов недвижимости, торгующихся на Санкт-Петербургской бирже, можно посмотреть на странице финансовых инструментов, выбрав в меню «Сектор» — «Недвижимость» и фильтруя по меню «Отрасль».

§7. Налоги на REIT

   О том, сколько придётся платить налогов на дивиденды, получаемые от REIT, есть некоторые разночтения.

   Санкт-Петербургская биржа в своих комментариях высказывается однозначно:

«Согласно законодательству США, налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Республики Казахстан и Украины происходит по ставке 30%. Эта ставка применяется независимо от наличия у получателей доходов документов, подтверждающих возможность получения налоговой льготы.»

   Некоторые инвесторы, купившие REIT через других брокеров, недоумевают:

«Санкт-Петербургская биржа, проверил в личном кабинете Interactive Brokers. Со всех дивидендных выплат акций REIT удержано по 10%.»

   Люди, изучившие документы, наоборот, недоумевают, почему IB удерживает только 10%:

«И там-таки 30% для России. Я, например, так и не понял почему IB удерживает 10%.»

§8. Выводы

• REIT — нормальное дополнение к традиционной части инвестиционного портфеля в силу невысокой корреляции с фондовым рынком.
• Российские ЗПИФ недвижимости не являются полноценной заменой REIT.
• Работа через REIT даёт более низкий порог входа, лучшую диверсификацию и ликвидность, чем несколько собственных мелких объектов недвижимости.
• По волатильности REIT ближе к акциям, чем к облигациям.
• Дивиденды REIT обеспечивают денежный поток. Не обязательно продавать акции, чтобы получать доход.
• У зарубежных REIT неплохая для консервативных инструментов доходность. Но на неё придётся платить 30% налогов.
• Покупка REIT на российской бирже доступна, пока, только квалифицированным инвесторам. Список их, пока, ограничен.

Вопросы. Кто покупал REIT? Кто покупал REIT из списка торгуемых на Санкт-Петербургской бирже? Какую доходность получили? Что хорошо? Что плохо? На какие подводные грабли наступили?

   А я продолжаю копать дальше…

Автор и эксперт: Аркадий Морейнис.

Ещё материалы по этой теме:

• Зачем фонды продают консалтинг?
• Исаак Зингер — маркетолог или изобретатель?
• Конец бонусов, или Мама, что мы будем кушать?