В предыдущих постах о недвижимости мы уже рассматривали как цены на американскую недвижимость с 1890 года (пытаясь понять ключевые факторы, воздействующие на их динамику), так и постарались разобраться с заблуждением, что недвижимость может быть беспроигрышной инвестицией (распространённое утверждение в пользу инвестиций в недвижимость: из-за того, что население в мире растёт, спрос на землю увеличивается, а вот предложение земли, по понятным причинам, не увеличивается).
Обе эти статьи были достаточно теоретическими (не было примеров динамики цен на конкретную недвижимость). Для вас мы нашли такой пример. Причём аж с 1628 года.
Господский канал
Нет, мы не про себя, а про одноимённый канал в Амстердаме — Herengracht canal (осторожно, «Гуглмапс»). «Херенграхт» — один из трёх каналов, построенных вокруг исторического центра города в 1612 году.
Профессор Маастрихтского университета Piet Eichholtz нашёл в книге «Четыре века Херенграхта» больше 4 тысяч сделок (с указанием их цен), производившихся с домами на этом канале с 1628 по 1973 годы, и сделал на их основе сводный индекс цен на недвижимость, находящейся на берегу этого канала.
Главный вывод относительно реальных цен на дома — за 350 лет они удвоились. Т. е. в год они росли где-то на 0,1% (с учётом инфляции).
Стремление к инфляции
На графике (нашли график в EUR, оригинальный график есть в исследовании по ссылке выше) видно, что, периодически, цены могли вырастать в несколько раз. Например, из-за экономического бума (вторая половина XIX или XX веков). Но потом всё равно возвращались к среднему росту на уровне инфляции — в точности, как в США.
Перед ипотечным кризисом цена на дома взлетела до 2,5 млн EUR, но ещё в середине 1990-х дом на Херенграхте стоил ровно столько же, сколько и в 1650-м!
На это не влияет даже то, что «Херенграхт» всегда являлся (и до сих пор является) одним из самых престижных мест для проживания, с огромной историей, и находящий в непосредственной близости от Королевского дворца.
Вывод
Мы продолжаем придерживаться мнения, что, по совокупности факторов, недвижимость продолжает оставаться не самой интересной инвестицией.
При рентной доходности на уровне депозита она требует расходов на амортизацию, страхование и уплату налогов (и даже не налогов с дохода, а просто имущественных). Арендные платежи часто бывают нерегулярными (два месяца в год поиска арендатора — минус 1% годовой доходности). Её ликвидность тоже оставляет желать лучшего: недвижимость, практически, нереально продать в течение одного дня без существенного дисконта к рыночной цене.
Ну, и надёжность недвижимости тоже миф: как показывает история, её могут элементарно отобрать, переписав право собственности на себя или государство. Или просто снести под любым предлогом.
Автор: Рынок.